Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat: kiedy płacisz, a kiedy nie
Pięć lat liczy się od końca roku nabycia, a nie od daty aktu. Wyjaśniam, kiedy sprzedaż mieszkania oznacza 19% podatku, jak działa ulga mieszkaniowa i co zrobić z PIT-39.
Mirosław Dolińskiagent nieruchomości, Ursus i zachodnia Warszawa
- 1 min czytania
Krótko: jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś, od dochodu ze sprzedaży płacisz 19% podatku. Możesz go uniknąć, jeśli pieniądze wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Po pięciu latach sprzedaż jest wolna od podatku dochodowego.
Jak liczyć pięć lat
Termin nie biegnie od dnia aktu notarialnego, tylko od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie. Przykład: mieszkanie kupione w marcu 2022 r., pięć lat mija z końcem 2027 r., więc sprzedaż od 1 stycznia 2028 r. nie rodzi podatku dochodowego. To najczęstsze nieporozumienie, które słyszę od sprzedających.
Przy mieszkaniu otrzymanym w spadku liczy się koniec roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie rok, w którym je odziedziczyłeś.
Od czego liczy się podatek
Podatek to 19% dochodu, nie całej ceny. Dochód to cena sprzedaży pomniejszona o udokumentowane koszty nabycia (np. cenę zakupu) oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, a także o koszty samej sprzedaży.
Ulga mieszkaniowa
Dochód jest zwolniony z podatku w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży, np. zakup innego mieszkania lub spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup. Zasady szczegółowe warto sprawdzić z doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy, nie po.
PIT-39: kto i kiedy
Jeśli sprzedałeś mieszkanie przed upływem pięciu lat, składasz zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, także wtedy, gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej i podatku do zapłaty nie ma.
Podstawa prawna: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e). Stan na październik 2026 r. Artykuł nie jest poradą podatkową, w swojej sprawie skonsultuj się z doradcą podatkowym.
